Apa selanjutnya untuk real estat?
Bagi kebanyakan orang, real estate tetap menjadi bagian penting dari kekayaan bersih pribadi. Meskipun pasar saham mengalami pemulihan, kekayaan bersih rata-rata sebuah keluarga di Amerika turun sekitar 25% karena anjloknya nilai real estate dan aset investasi.
Ikhtisar Tren Pasar – Fokus di Boston
Meskipun masih menderita karena gejolak yang terus berlanjut di bidang ketenagakerjaan utama di Jasa Keuangan, Asuransi, Real Estat (FIRE), terdapat tanda-tanda stabilitas di dalam dan sekitar wilayah metropolitan besar seperti Boston. Meskipun gambaran ketenagakerjaan masih suram, wilayah statistik metropolitan Boston (MSA) menunjukkan kenaikan nilai properti terkuat selama tahun 2009 menurut laporan yang baru-baru ini dirilis oleh Zillow Real Estate Market Reports.
Bahkan dengan peningkatan yang kuat yang dibantu oleh kredit pembeli rumah pertama dari pemerintah federal dan suku bunga hipotek yang rendah, masih ada hampir 25% rumah yang “terbalik” pada utang hipotek mereka.
Pengangguran yang tinggi masih terjadi karena perusahaan terus mengumumkan PHK atau menunda perekrutan. Dan mengingat gelombang yang diharapkan dari produk hipotek kreatif seperti pinjaman Alt-A, pinjaman hanya bunga, dan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan “pilih pembayaran” yang diatur ulang ke suku bunga yang lebih tinggi memberikan tekanan pada pemilik rumah yang tidak dapat membiayai kembali karena kurangnya pekerjaan atau kurangnya nilai, kemungkinan akan ada peningkatan jumlah penyitaan.
Menurut penelitian yang dilaporkan oleh HousingPredictor.com, wilayah metropolitan utama di AS kemungkinan besar tidak akan mengalami lonjakan sektor real estate hingga tahun 2020. Dengan lebih dari 7 juta orang menganggur dan 20 juta lainnya terdaftar sebagai setengah pengangguran, mungkin pada tahun 2017 atau 2020 para pekerja tersebut akan terserap. Dan penjualan real estat bergantung pada mereka yang memiliki pekerjaan.
Booming real estat biasanya terjadi dalam siklus tujuh hingga 10 tahun dengan beberapa pemicu dari luar yang memicu krisis yang memicu gelembung tersebut. Situasi saat ini sepertinya tidak akan berbeda.
Implikasinya bagi Investor
Tingkat kekosongan apartemen diperkirakan akan meningkat hingga tahun 2010 menjadi sekitar 7% hingga 10%. Jatuhnya kepercayaan terhadap pekerjaan menghambat pembentukan rumah tangga karena individu mungkin menunda pernikahan atau tinggal kembali dengan orang tua atau kerabat atau tinggal bersama teman.
Ketika penyitaan meningkat, kemungkinan besar akan ada permintaan yang lebih besar untuk perumahan pengganti sehingga tingkat kekosongan mungkin turun. Dan ketika para pekerja mencoba untuk tetap membuka pilihan mereka untuk mengakomodasi peluang kerja, permintaan akan sewa juga kemungkinan akan meningkat. Peringatannya adalah bahwa kemungkinan besar akan terdapat berbagai pilihan pasokan yang akan memberi tekanan pada harga sewa. Dan sebagai akibat dari buruknya kondisi ekonomi yang terus berlanjut, para tuan tanah dapat memperkirakan bahwa kualitas kredit para penyewa akan terkikis.
Apartemen harus bersaing dengan meningkatnya pasokan rumah keluarga tunggal. Saat ini, jumlah rumah keluarga tunggal yang tersedia untuk disewa telah membengkak hingga hampir 10% dibandingkan dengan rata-rata jangka panjang sebesar 4,5%. Dan perubahan kebijakan oleh penyedia hipotek Fannie Mae akan memungkinkan penyewa yang tinggal di rumah atau apartemen yang pemiliknya telah diambil alih untuk tidak lagi digusur. Hal ini kemungkinan besar berarti bahwa pemilik rumah sewa keluarga tunggal terbesar di AS akan menjadi entitas kuasi-pemerintah.
Volume penjualan di pasar multi-keluarga masih jauh dan kemungkinan akan terus berlanjut. Calon pembeli masih menunggu harga stabil. Akan terus terjadi peningkatan cap rate sebesar 1% hingga 2% mendekati cap rate pada tahun 2002 (8,2%) yang secara langsung akan memberikan kontribusi terhadap tekanan penurunan harga pada kisaran 10% hingga 20%.
Dan mengingat kriteria penjaminan emisi yang lebih ketat seperti persyaratan uang muka yang lebih tinggi, jumlah investor yang mampu memperoleh properti kemungkinan besar akan terbatas. Namun akan ada peluang bagi investor yang memiliki modal dan kredit untuk membeli ketika harga stabil.